Цены на квартиры в 8 городах, полная процедура покупки через нотариуса, налоги и особенности fideicomiso на побережье.
Рынок квартир в Мексике разнообразен: от бюджетных студий в провинциальных городах до премиальных апартаментов с видом на Карибское море. Иностранцы покупают квартиры наравне с гражданами Мексики — никаких дополнительных разрешений не требуется (кроме прибрежной зоны, где нужен fideicomiso).
Сделка проходит через Notario Público — мексиканского нотариуса с особым статусом, отвечающего за юридическую чистоту сделки. Без нотариуса переход права собственности невозможен.
Дополнительные расходы при покупке — 4–8% от стоимости объекта: нотариальные сборы, налог ISR (если продавец — физлицо), регистрация в Registro Público.
Fideicomiso: В прибрежной зоне (50 км от моря) иностранцы владеют недвижимостью через банковский траст. Это стандартный инструмент — полноправное владение, продажа, аренда, наследование.
| Город | Студия | 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. |
|---|---|---|---|---|
| Мехико (центр) | 60–90K$ | 90–150K$ | 150–300K$ | 250–600K$ |
| Мехико (спальные р-ны) | 45–70K$ | 65–110K$ | 100–180K$ | 160–300K$ |
| Гвадалахара | 50–75K$ | 70–120K$ | 110–200K$ | 180–350K$ |
| Канкун (туристическая зона) | 80–130K$ | 120–200K$ | 180–350K$ | 300–600K$ |
| Плайя-дель-Кармен | 90–150K$ | 130–220K$ | 200–400K$ | 350–700K$ |
| Тулум | 100–180K$ | 150–280K$ | 250–500K$ | 400–900K$ |
| Мерида | 40–65K$ | 55–95K$ | 80–160K$ | 130–260K$ |
| Керетаро | 45–70K$ | 60–100K$ | 90–160K$ | 140–280K$ |
Найдите квартиру через портал Vivanuncios, Inmuebles24, MercadoLibre Inmuebles или риэлтора. Согласуйте цену. Запросите документы: escritura (правоустанавливающий документ), no adeudo (справка об отсутствии долгов), predial (налог на недвижимость).
Поиск и переговорыПодписывается предварительный договор купли-продажи. Вносится задаток (anticipo/enganche) — обычно 10–30% от стоимости. Фиксируется цена, сроки и условия.
Задаток 10–30%Нотариус проверяет историю объекта в Registro Público, отсутствие обременений, долгов по predial и коммунальным услугам. В прибрежной зоне — параллельно открывается fideicomiso в банке.
2–4 неделиУ нотариуса подписывается основная escritura pública. Оплачивается оставшаяся сумма, нотариальные сборы и налоги. Нотариус регистрирует переход права в Registro Público.
Финальная сделкаЧерез 2–4 недели после подписания нотариус выдаёт зарегистрированную escritura — вы полноправный владелец. Переоформляются счета CFE, воды. При наличии ВНЖ-оснований — подаём документы в INM.
ГотовоДа. Иностранцы могут покупать недвижимость в Мексике без ВНЖ, достаточно загранпаспорта. В прибрежной зоне — через fideicomiso. Наличие ВНЖ упрощает ряд сопутствующих процедур (открытие счёта, налоги), но не является обязательным для сделки.
Fideicomiso — банковский траст, через который иностранцы владеют недвижимостью в прибрежной зоне (50 км от моря и 100 км от границы). Банк является номинальным владельцем, иностранец — бенефициаром с полными правами. Открытие траста — 1 000–1 500 USD. Ежегодное обслуживание — 500–800 USD.
Покупатель платит: ISAI — налог на передачу права собственности (2–4% в зависимости от штата), нотариальные расходы (1–2%), регистрация в Registro Público. Итого — 4–7% от стоимости. Продавец платит ISR с прибыли (можно оптимизировать через вычеты).
Да. Иностранные собственники могут сдавать недвижимость в краткосрочную (Airbnb) и долгосрочную аренду. Доход от аренды облагается ISR — если вы налоговый резидент Мексики. Доходность в туристических зонах: 6–12% в USD годовых. Управляющие компании берут 20–30% от выручки.
Покупка недвижимости — основание для ВНЖ. Бесплатная консультация миграционного адвоката.